민간독점개발을 중단, 환전 100% 공모 개발로 초과이익 환원 요구 ‘봇물’

‘수도산공원개발’(특수목적법인)이 ‘익산시 민간공원특례사업’의 첫 출발주자로 나선 가운데, 토지비용 대비 과도하게 높은 분양가와 저평가된 공원 사유지에 대한 보상가가 도마위에 올랐다. 초과이익을 환원하는 환전 100% 공모 개발로 사업방식을 전환해야 한다는 여론이다.

사업시행사와 익산시의 협약 및 ‘J사 P아파트’의 입주자모집공고를 기준으로 보면, ‘익산시 민간공원특례사업’자의 아파트 건설비 중 토지비용은 1평당 ‘239만원’ 꼴이고, 1평당 실제 분양가는 1,080만원이다. 그런데 일반아파트 개발이 집중적으로 시행되고 있는 중앙동‧모현동‧마동 일대의 토지비용은 평균 ‘750만원’ 꼴이고, 앞서 분양을 개시한 ‘H 아파트’의 경우 1평당 실제 분양가는 1,070만원 이다.

표면적으로 봐도 토지비용이 두배 이상(211%) 차이가 나 특혜라는 지적이 뒤따른다. 특히 이는 공원 내의 사유재산에 대한 낮은 보상가에서 비롯해 토지 소유주들의 불만이 비등하다. 실제로 200필지의 지주들이 보상에 불응하며 이의신청을 내 재평가가 이어지고 있다. ‘수도산공원개발’ 부지는 총 500필지다.

익산시는 지난 달 19일 ‘수도산공원개발’이 시행하는 ‘J사 P아파트’의 입주자모집공고를 승인했다. 이 아파트의 분양가는 1평당(3.3㎡) 1,020만원 꼴인데, 익산시가 승인해 준 발코니 확장비 1,800만원을 감안하면 실제 입주자가 부담하는 평당 분양가는 1,080만원이다. 25평형(84㎡)을 분양받으려면 3억6,670만원을 지불해야 한다.

‘수도산 민간공원특례사업’ 부지는 총 500필지에 10만8,272평(35만7,300㎡)이다. 이 중 아파트 건설부지는 2만7,766평(8만3,300㎡)이고, 공원부지는 8만3,030평(27만4,000㎡)이다. 익산시에  따르면 ‘수도산 민간공원특례사업’ 부지 10만8,272평에 대한 총 보상가는 663억원이다.

복수의 아파트 건설 시행사들에 따르면 아파트 건설비용은 토지비‧공사비‧간접비로 구성된다. 먼저 토지비를 보면, 위 보상가를 기준으로 ‘수도산 민간공원특례사업’ 부지 1평당 보상가(토지와 지장물 포함)는 61만원 꼴이다. 그런데 이 사업자가 아파트를 건설하기 위해 전체 사업부지(10만8,272평)를 663억원에 매입했다는 점을 적용하면 2만7,766평의 아파트 건설부지 1평당 ‘토지비 총액은 238만7,812원’이다.

공사비를 보면, ‘수도산 민간공원특례사업’자가 공원(8만3,030평) 개발비로 200억원을 투입할 계획이라는 점을 감안하면 1평당 공원 개발비는 24만0,876원이다. 여기에 통상의 아파트 건축비용(1평당 430만원)을 합산하면 총 ‘공사비 총액은 454만0,876원’이다.

토지비와 공사비를 합산한 직접비 총액은 1평당 692만8,688억원이다.

간접비를 보면, 통상 직접비 지출액의 30%를 간접비(금융비용‧제반 경비)로 인정해 주는데, ‘J사 P아파트’의 1평당 간접비는 198만8,606원이고, 여기에 직접비를 합산한 ‘건설비 총액은 1평당 861만7,294원’이다.

 이를 적용해 ‘J사 P아파트’ 25평형을 기준으로 보면 아파트 전체 건설비용 총액은 3,491억1,206만원이고, 총 매출액은 4,228억2,000만원으로 사업시행사가 획득하는 순 이익은 무려 737억0,779만원으로 추산된다.
 
지난 1일 익산시에 따르면 ‘수도산공원개발’ 부지의 60%(300필지)를 협의 매수했고, 40%(200필지)의 토지 소유주들이 감정평가에 불복해 3차까지 150필지에 대한 심의를 마쳤고, 4차(50필지) 심의가 진행되고 있으며, 최종적으로 토지가격이 5~6% 상승 할 것으로 예상된다.

그러나 장기간 그린벨트에 묶여서 재산권 행사를 못해 고통받아온 상당 수 지주들은 터무니없는 보상가격을 받아들이지 못하고 부글부글 끓고 있다.

지주들은 “저렴한 토지매입과 폭등한 아파트 분양가로 제일건설과 부패한 세력들이 돈잔치 개봉을 앞두고 있다. 토지매입비용 건설단가, 공원조성비용, 건설단가 등을 시민에게 공개하고, 익산시는 민간독점개발을 중단하고 환전 100% 공모 개발을 통해 초과이익을 시민과 지주들에게 돌려줘야 한다”고 촉구하고 있다.

제일건설 관계자는 이에 대해 “분양가는 시행사가 요구하는 것 보다 줄었고 토지비 상승률이나 원자재 상승률을 적용하면 수익률이 높지않은 편이고, 시행사는 아파트 미분양에 대한 리스크를 안고 있다”말했다.

공인배 기자