익산지역의 은기동과 덕기동, 석왕동 지역의 일부 땅값이 평당 60~70만원에 호가하고 있다. 여유 자금을 가진 투자자들이 기획부동산에 현혹되어 비싼 가격에 사들이고 있기 때문이다. 부동산 투자에 뜻을 둔 사람들에게 경종이 되고 있다. 기획부동산들의 땅 사기에 대해 살펴봤다.

◆여유자금, 부동산 투자하고 싶다면

여유자금으로 부동산에 투자하고 싶다면 기획부동산을 가장 조심해야 한다. 개발계획을 가공해 향후 개발이익을 미끼로 투자자들을 현혹한 뒤 자신들의 뱃속만을 채우고 있기 때문이다. 기획부동산이 개발계획을 적극적으로 어필했다면, 익산시청에 해당 토지가 도시개발계획에 포함되어있는지 반드시 확인할 필요가 있다. 개발계획이 없다면 기획부동산의 행위는 사기죄에 해당된다.

◆투자자를 어떻게 속이나

지난해 9월 익산시 석왕동의 임야 3천여평을 서울에 있는 기획부동산 D회사에서 매입했다. 당시 싯가는 평당 10여만원 상당이었다. 올해 초 이 토지들이 평당 60~70만원에 대부분 매매됐다. 기획부동산에 현혹된 대구를 비롯한 경남, 부산, 경기 등지의 사람들이 투자를 목적으로 비싼가격에 사들인 것이다.

기획부동산은 일단 싸고 넓은 큰 규모의 땅을 구입한다. 그들이 구입하는 땅은 도시로부터 멀리 떨어지지 않았거나 도심지역에서 가까우면서 비싸지 않은 땅들이 대부분이다. 또한 큰 도로에서 그리 멀리 떨어지지 않은 곳에 있다. 기획부동산은 예비 투자자들에게 도시개발이 이어질 것이라는 암시를 던진다. 

기획부동산은 구입한 땅을 분할측량 해 도시지역 모양 또는 택지 또는 상업지구의 형태로 분할한다. 분할이 완료된 후 지적도를 떼어보면 마치 개발된 모양으로 되어 있어 전문가가 아닌 이상, 누구든지 이 곳은 도시개발 계획이 있거나 혹은 도시개발로 이어질 것으로 착각할 수 있다.

기획부동산은 인터넷 또는 지인이나 모임 등을 통해 사람들을 불러모으고 설명회를 가진다. 지적도를 발급해 주고, 현장의 사진과 동영상을 보여주면서 투자가치가 있다고 설명한다. 곧 개발이 되면 큰 거액을 거머쥘 수 있다는 말들로 현혹한다. 일부 투자자들은 현장에 방문도 하지 않은 채 거액을 투자해 땅을 매입한다.

차후 등기권리증을 받은 뒤 시간을 내어 현장에 방문한 뒤 속았다는 것을 깨닫지만 그때는 이미 늦었다. 기획부동산이 사용한 방법은 단순하다. 토지를 사서 분할해서 판 것 뿐이다. 표면적으로는 모두 적법한 과정을 거친 것이다.

◆피해

창원에 사는 이씨가 매입한 땅은 자연녹지지역이다. 이씨는 80평을 평당 62만원씩 총 4,887만원에 샀다. 그리고 기획부동산은 도로로 분할해 놓은 토지를 해결하기 위해 도로(20평)의 소유권까지 이씨에게 팔았다.

이 경우 이씨가 매입한 토지는 자연녹지로서 단독주택을 지을 수 있고 건폐율은 20%밖에 되지 않는다. 그가 소유한 토지에 지을 수 있는 건축물은 단면적 16평 정도에 한정된다. 자연녹지지역이기 때문이다. 층수도 4층 이하로 제한되어 있다. 용적율은 100%로 그가 지을 수 있는 총 연면적은 80평을 넘을 수 없다. 주거건물로서 실제적 기능이 상당히 부족한 상황이다.  

또한 기획부동산이 도로로 분할한 곳은 단지 분할만 되어 있을 뿐 실제 도로가 아니기 때문에 반드시 도로로 지목을 변경해야 한다. 이곳의 토지를 도로로 변경하기 위해서는 그곳을 소유하고 있는 모든 소유주의 동의를 받아야 하는데 이곳 도로의 소유를 기획부동산이 전국에 있는 이들 50~70여명에게 공동소유로 해놨기 때문에 쉬운 일이 아니다.

결국 이씨가 매입한 땅은 이용가치가 부족하고, 실제 가격이 오를 가능성이 극히 적으며, 6배 이상의 가치가 있는 땅으로 변한다는 것을 기대하기란 하늘의 별따기와 같다. 결국 속은 것이라고 분석할 수 있다.

◆사기 여부

투자자들에게 "개발될 것이다"고 표방했다면 이는 사기에 해당하고 적극적인 기망의 정도의 강약에 따라서 사기의 처벌수준이 결정된다. 하지만 본인이 사실을 충분히 확인하거나 본인의 동의 여부에 따라서 사기에 대한 판단 기준도 달라져서 결국 투자자만 피해보는 경우가 대부분이다. 그러므로 신중에 신중을 기해야 한다.

오삼규 기자