변호사 우관수

물음) 저는 김모씨 소유주택에 임차보증금 4천만원, 2년 기간으로 임차하여 입주하였고 주민등록전입신고는 입주 후 한달이 지난 후 하게 되었습니다. 나중에 등기부등본을 확인해 보니 제가 입주 후 전입신고 전 위 주택에 은행으로부터 5천만원의 근저당권이 설정되어 있는 사실을 알게 되었습니다. 만약 위 주택이 경매되면 위 주택을 경락받은 매수인에게 저의 임차권을 주장할 수 있는지요.

답변) 우리 주택임대차보호법에서는 임차인 보호를 위한 특별규정을 두고 있습니다. 다른 물권적 권리와는 그 성질이 다름에도 불구하고 임차인이 주택에 입주하고 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날로부터 제3자에게 대항할 수 있다라고 하여 준물권적 권리인 대항력을 인정해 주고 있습니다.

즉, 이와 같은 대항력의 보호를 받기위해서는 임차권에 우선하는 권리설정 이전에 최소한 주택에 입주 및 주민등록전입신고라는 대항요건이 갖추어져야 하는데, 귀하의 경우 이미 위 주택에 설정된 저당권 이후에 주민등록전입신고가 이루어짐으로써 대항요건을 제대로 구비하지 못한 경우에 해당됩니다.

따라서 결과적으로 위 주택의 경매가 이루어진다면 제3자인 경락 매수인에 대하여 종전의 임차권을 주장할 수 없다고 할 것입니다.