우석대학교 교수 여형일

하느님 위에 건물주라는 말이 있듯 부동산에 관심은 우리 지역에서도 남녀노소 가릴 것 없이 뜨겁다. 온라인 경매 종류는 아파트, 오피스텔, 주택, 토지, 상가점포, 사무실, 공장, 건물, 기타로 구분되며 17개 시도에 실시간으로 확인할 수 있다.

 네이버 부동산 사이트에서 전북-익산시 조회결과(2023. 3. 26) 76건이 경매 매물로 나와 있다. 아파트, 근린상가, 농지, 대지 등으로 다양한 물건을 확인할 수 있으며 신건 부터 유찰 6회까지 새로운 주인을 기다리고 있다. 신건이 유찰될 경우(입찰가 없는 경우) 매각 기간은 5주 간격, 최저 매각 가격은 이전 유찰 금액의 30%가 차감된 금액이며 사이트에서 감정평가서, 사건내역, 건물등기를 확인 할 수 있다.

 절차를 요약하면 이렇다. 첫째, 매각기일(경매하는 날) 해당 법원과 시작 시각을 확인하고 방문한다. 입찰서에 최저 매각가격보다 높은 금액을 기재하고 보증금(유찰 최저가의 10%)을 제출한다. 현찰보다는 수표로 준비하는 게 좋다. 둘째, 통상적으로 10시~11시(법원 확인 필요) 입찰자가 입찰서를 내는 시간이며 신분증, 도장을 챙겨서 날인 한다. 셋째, 정해진 시간이 종료되면 당일 입찰했던 매각 물건 중 타경번호 시작 연도를 기준으로 법원에서 현장 발표를 한다. 입찰자가 직접 나와서 진행하며 2인 이상 입찰자가 있으면 2위 자에게 차순위 입찰 신청에 관해 확인하고 경매가 종료된다. 낙찰자의 보증금은 법원에 납부되며 해당 물건의 원소유자 근저당 등 해지 여부를 확인하고 낙찰자의 소유권 이전에 관한 법적 조치가 이뤄진다. 해당 법원 경매계에 전화 문의를 해보는 게 좋으며 넷째, 법원에서 통지문이 발행되고(등기) 매각금액에서 보증금을 제외한 차액을 내라는 내용을 확인할 수 있다. 다섯째, 기간 내 차액 금액을 수표로 준비하고 법원 건물 내 은행에 내면 법원 경매계에서 소유권 이전에 관한 서류가 나오며 여섯째, 법무사를 통해 등록세, 교육세, 인지대, 수수료를 포함하여 관련 금액을 지출하면 된다.          

 필자는 논·상가 등의 경매를 진행하였으며 익산과 충북 법원에서 진행하였다. 세밀한 권리 분석은 미흡했으나 투자 가치보다는 필요에 의한 매각에 가까웠다.
첫째, 토지의 경우 지분매각 물건은 피하는 게 좋다. 지분매각은 전체 토지의 일부를 매각하는 형태로 경계를 현재 소유지와 구분 짓는 갈등이 발생하고 있고 둘째, 건물의 경우 세입자 유무와 대항력을 고려해야 또 다른 지출을 피할 수 있다. 셋째, 임야의 경우 맹지의 여부가 결정적이며 인근 차량접근성과 나무 등의 제시 수목 등을 직접 확인 하는 게 좋다.
 매각 차액 준비 시 담보 대출을 요청할 수 있으며 최소금액이 2천5백만원 이상의 물건이 가능하고 대출 이자 등은 충분히 고려해야 한다.